共享辦公3年，是時候談談錢和未來了金融
如何管理和運營好自持項目，更加高效、更加智能地運營空間，將人與空間構成一個和諧的生態系統，或將成為未來空間運營的進化方向。
我們聊了二十幾家共享辦公企業，發現他們對于賺錢的態度和做法，分了好幾個門派。
如果2015年被稱為共享辦公的元年，那2016年可以算爆發之年，2017年就要叫裂變之年。在共享經濟的大潮下，共享辦公行業發展迅速。在一級市場金融數據服務平臺“鯨準”上僅搜索共享辦公，就能顯示出166個項目，而高力國際則稱，目前僅北京就有超過860家共享辦公中心。
“現在80后、90后、00后的話語權越來越大，他們比較喜歡這樣的工作環境，在這一代人里面，對互聯網精神是平等、協作的認知非常深刻。”業內人士表示，從發展來講，共享辦公肯定還有很大的空間，起碼在今后幾年是這樣。
易觀國際分析研究總監朱大林根據其研究預計，到2019年，國內共享辦公管理面積將會從今年的700萬平方米增長至5100萬平方米。而優客工場創始人毛大慶也曾表示，到2020年，共享辦公將會是一個達兩千億規模的生意。
頂著“共享經濟”光環的共享辦公不僅吸引了眾多創業者、洶涌的資本關注，也吸引了諸如萬科、龍湖、遠洋、當代置業等國內知名開發商紛紛布局。幾天前，華潤置地推出“CR Union”產品線，提出共享辦公新理念，“國家隊”的入場必然又將加速行業質變。
市場涌動、資本狂熱，但唯有賺錢的生意才是好生意。
3年了，是時候談談共享辦公如何賺錢的問題了。
賺差價的生意
共享辦公最基本的掙錢邏輯就是通過服務、創意、運營、差異化等創造出空間的增值，賺取租金的差價。有業內人士便表示，如果將一個租金在5元/平方米/天的乙級寫字樓改造成共享辦公，其租金可以達到7-12元/平方米/天，甚至是更高的水平。
位于成都的walnut就是一個比較純粹的例子。自我定位為酷、有趣，會通過自身渠道，滿足辦公人群吃喝玩樂購的需求。比如，上班的同時可以完成其在線商城菜品選購，下班直接帶回家。雖然其創始人張藝達曾在公開場合表示共享辦公的桌子是一個入口，要滿足辦公群里生活中方方面面的需求。但據內部人士透露，目前，walnut的全部收入都來自于租金，無論是在線商城、互動健身、資源共享等，都只是租工位所帶來的增值服務，而這也為他們帶來了超80%的高水平單店入駐率。
氪空間CEO鐘澍也表達了自己對于租金的絕對重視，雖然目前定位于辦公空間運營商的氪空間，非工位收入已經達到了20%。鐘澍認為，工位收入是基礎，決定了企業的生死，而非工位收入只是錦上添花。他們的做法是圈地、拓客、提租。具體來說就是選取一線、準一線城市的優質地段；使用自有渠道，線上線下積極拓客；通過室內裝修規劃、孵化、會員體系等服務提升租金，并帶來額外收益。據了解，今年9月重新招租開業的北京中關村創業大街店，已經實現了95%的入駐率，而其2800元/工位起的定價，也已經大大超過了該區域的平均租金水平。
不久前剛完成B輪融資，主打科技辦公的“夢想加”也是差異化突圍的樣本之一，不只提供用戶辦公場所，還有一體化智能商業辦公服務解決方案。據了解，其在北京的共享辦公空間工位月租為1800-2200元。據其創始人王曉魯透露，目前夢想加的每一個空間基本都能達到90%以上的入駐率。
有業內人士對36氪表示，一個共享辦公企業比較好的狀態是：每投入2000萬，就能為企業帶來400萬/年的稅后利潤。
為了保證盈利，一些企業選擇了用低價房源博利潤空間的辦法，比如優客工場。據了解，因其創始人毛大慶優質的地產資源，他們可以通過資源置換等方式拿到遠低于市場價格的標的，雖然一些辦公地點不在核心區，但他們可以通過低廉的價格吸引創業者入駐。
另一有些機構，把目光瞄準到老樓改造。比如inncube眾創空間，其位于北京的京朝項目與位于深圳的蛇口項目都屬于老房改造的范疇，據創始人夏俊彥透露，目前還在談華僑城北一個近6000平米的項目，依舊是老房。據了解，眾創空間的主要競爭力在于設計、裝修、施工的統籌能力，他們有能力去租賃老舊樓，以營造出比較好的利潤差。
不僅僅是一線及經濟較為發達的城市布局，二三線城市也正在成為眾廠商未來追逐的重點。
SOHO中國董事長潘石屹就在今年7月表示，其SOHO3Q將從現有布局的一線城市19個社區拓展至二線城市和部分三線城市，并先后去杭州、南京、長沙、武漢、成都、重慶等多個二線城市推介SOHO3Q項目，且最快的杭州SOHO3Q項目將在明年一季度亮相。潘石屹表示，在考察中發現，有些共享辦公企業在二三線城市的出租狀況竟然比北上廣還要好。
流量帶來的一切
在全聯房地產商會2017年會的平行論壇“自持時代創新空間運營專題思想會”上，“租金+”成為了很多共享辦公企業關注的焦點，他們認為，圍繞空間入口能夠不斷附加新的收入。
俠客島里創始人兼CEO王宏波就認為，未來，空間從資產屬性變成服務屬性，商業模式從租金導向變成流量導向，屬性從地產屬性變成平臺屬性。特別是做平臺，需要為這一類客戶提供綜合性服務，然后有多次服務，并把它變成一種可以輸出的服務模式。
克而瑞的相關負責人也對36氪表示，在空間的運營中，用戶對物理空間的需求通常隱含了對區位、裝修等因素的考量，但單純從物理空間上追求增值，以期通過租金上漲賺取收益的實際空間非常有限。但由于地緣關系，空間運營者和租戶的關系更加密切，在時間成本越來越被重視的當下，當空間運營者直接能解決他們對于服務的需求，社交的需求等，這是他們增加盈利點與提高品牌溢價的絕佳途徑。
比如上文提到過的inncube眾創空間，就通過會員服務體系拿到了超5%占比的收入；氪空間就通過孵化服務、廣告售賣、會員體系等拿到了超20%占比的收益；優客工場通過販賣包含會議室使用時間等會員包的服務，拿到了近8%的非桌子收入，并希望在明年上半年盡快超過10%；DayDayUp則利用國際化租戶群體的優勢，通過對外活動場地租賃，吸引了法國大使館、寶馬等外部公司源源不斷地在其辦公空間舉辦主題社交聚會和產品推介活動。
投融資服務也是由入駐企業本身產生的利潤。包括WeDo、島里、優客工場在內的多家共享辦公企業都有類似服務。業內人士表示，這個業務的邏輯是筑巢引鳳、溫室孵化，通過提供空間，將優秀的創業團隊吸引進入，近距離觀察這些團隊的行為方式，集中提供輔導服務、集中組織創投對接。“一個成功項目的投資回報要遠大于提供空間而來的租金收入。”該人士表示。
對于傳統地產企業來說，共享辦公就意味著人流，意味著項目業態的豐富與升級。
以龍湖一展空間上海虹橋天街店為例，項目位于龍湖天街Shopping Mall的四、五、六樓。龍湖集團一展空間業務發展總監賈丹認為，商業綜合體中做共享辦公對雙方都有裨益。首先，商業是一個服務供應商，給租戶提供好的服務，甚至給予相應的折扣。而對于商業，租戶也形成了一個穩定的消費需求，給商場帶來消費。“對于龍湖，這還可以通過不同的業態對產業進行升級，對空間的平向進行提升。” 賈丹表示。
共享辦公也會衍生出新的商業模式與新的連接。
比如，WeWork2017年8月的新一輪融資額就達到44億美元，雖然估值未披露，但業內預計將超300億美元。
“以它的估值來講，如果只是算工位，沒有辦法算出一個工位可以這么多錢。”上述人士表示，肯定不是因為它的租金，而是這個平臺做大有成千上萬個中小企業或者是大型企業，這個連接的平臺可以產生新的商業模式。
毛大慶就表示，共享辦公這件事最不同于原來的酒店、服務式公寓或其他商業地產的是。它是一個帶有強烈互聯網基因的業務，這個互聯網基因的原因是來自于遠遠不止做租金業務，應該做大量企業間的2B交易業務。據他透露，優客工場有一只45人的互聯網應用團隊，目前其APP多了一個產品叫優先級，上線不到10天時間，就向線下聚集了2900家公司，包括德勤、安永都在申請加入這個平臺。“現在是免費狀態，我希望過三個月以后，或者半年之內再開始收費。這里面的交易量特別大，我們想要讓這些交易通過優客工廠平臺來完成。”毛大慶說。
當然，通過共享辦公引申出來的公司也很多，比如好租就通過中介服務傭金以及主打企業租后服務的好租商城獲得盈利。“企業入駐新的辦公空間后有天然的各種需求，而我們能夠提供從裝修搬家到財稅、工商注冊等全方位的企業服務。” 好租創始人兼CEO曲先洋透露，好租在近期推出了智能空間云管家SpaceOne，就能夠幫助資產管理者實現“資產管理智能化、數據運營可視化”的高效協同管理服務。這連同樓點通等新產品被他看做好租未來的重要贏利點。
此外，由于運營商的空間信息化需求，智能開鎖、無感應打卡、智能會員系統也層出不窮，這為相關行業的未來發展提供了非常大的想象空間。
規模依然為王？
不同于很多共享辦公品牌為追求單店盈利和整體盈利、謹慎開店，另有一些企業看中的是連鎖效應，不惜花大價錢拓展。
比如全球知名的共享辦公空間運營商WeWork近期就在一線城市，尤其是在上海，積極尋找核心區域甲級辦公物業。
便利、即達也是WeWork的特點。據了解，目前WeWork在全球共有將近200個辦公空間，分布在19個國家的59個城市里，共有會員大約16萬人。單在紐約曼哈頓，它就擁有超過40個辦公地點，幾乎是每走幾個街區，就能看到WeWork的標志。根據公開報道，在過去的六個月，雇員規模在1000個人以上的大企業會員，已經占據了WeWork在華所有新增會員數的四分之一。據悉，微軟在紐約的全部銷售團隊，都在WeWork辦公，可以任意選擇一個離自己最近的辦公地點辦公。
而P2作為Google在中國唯一的空間合作伙伴，多地段空間共享也成了它的競爭力之一。據了解，如果有在P2辦公的創始人需要和全球海外社區做對接，他們可以使用全球Google的空間。
更多企業大力拓展的原因則是對共享辦公市場未來的看好。“共享辦公不盈利是錯誤的觀點，即使現在不盈利，未來也必須要盈利。”某共享辦公品牌CEO對36氪表達了上述觀點，這也恰恰代表了很多人。
目前，成立于2016年的Distrii辦伴已在兩個國家、4個城市、30個熱門商圈布局，其創始人，也是綠地前執行副總裁胡京就認為，未來的辦公市場將像今天的酒店行業一樣出現辦公運營商——一個專門運營辦公空間的機構。“辦公行業將從業主自持辦公物業自行招租的方式，逐步轉變成業主持有物業，辦公運營商招租運營的模式。”他說，從這個角度看，這種辦公不是共享辦公而是連鎖辦公。胡京認為，連鎖辦公行業的市場規模更大。“從市場來看旅客人數可能只有辦公人數的十分之一，以首旅如家3000家酒店計算，未來連鎖辦公行業巨頭的門店數量將有數萬家。”
有意思的是，具有天然物業優勢的開發商并不在規模為王的列表里，盡管開發商要做共享空間的邏輯就是商業地產價值升級。
與大舉進入、瘋狂布局長租公寓不同，對于共享辦公，開發商都表現的較為謹慎。據了解，萬科、金地、遠洋、新城、龍湖等企業都推出了自己的共享辦公品牌，但多處在與第三方合作和試水階段。比如聲響比較大的金地IBASE原點只運營了4個項目，而龍湖的一展空間甚至未被列入其官網的產品服務體系。
不可否認，得益于需求的持續增長，共享空間的市場非常大，無論是國家隊、開發商、投資機構，還是那些主打差異化、小而美的公司都有足量的發展空間。但如何管理和運營好自持項目，更加高效、更加智能地運營空間，將人與空間構成一個和諧的生態系統，或將成為未來空間運營的進化方向。
而在這之中，能否在保持盈利的基礎上，專注、穩健、持續的堅持下去，才是能分食后共享空間時代蛋糕的關鍵。
來源|36氪
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