房產企業IPO蔚然成風，行業默契背后有何必然因子？金融
2019-12-03 15:40
如果說這些房地產企業上市有什么大的顧慮，新力地產、天保集團的上市，房地產企業上市似乎應該能取得一個不錯的結果。
最近一段時間，房地產江湖似乎掀起了一陣上市潮。
11月11日，中國天保集團發展有限公司在港交所敲鐘上市。11月15日，新力控股在港交所敲鐘上市，成為第一支成功上市的贛系房企。此外，10月17日，安徽三巽集團披露香港IPO招股書。10月22日，據港交所披露，港龍地產提交上市申請。
而在近日，據港交所披露，大唐集團控股有限公司(下稱“大唐地產”)向港交所遞交主板上市申請，工銀國際擔任其獨家保薦人。
整個房地產行業似乎掀起了一陣新的“上市風”，并且很多都是區域性房企。凡事皆有因果，透過此次房地產企業們的“共同默契”，這背后的商業邏輯或許更值得我們去仔細挖掘一番。
宏觀環境下的必然選擇：競爭壓力驅使加速IPO步伐
探討行業行為默契背后的深層原因，我們需要結合整個行業大的發展環境來看。
如今不少業內人士都表示，面對日益激烈的房地產行業競爭環境，很多中小房企都會面臨較大的生存壓力，而上市無疑是中小房企獲得未來發展的好機會。而這，主要歸結于目前的融資環境。
關于房地產行業，從長期來看，受經濟發展情況影響。但從中短期來看，政策因素是影響房地產企業發展的關鍵因子，對于房地產市場宏觀調控對于任何一個國家房地產市場的發展都是非常必須的。
前段時間，融創中國董事局主席孫宏斌就表示：“改變經濟過度依賴房地產，已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇了。”
推動經濟長期平穩運行的發展需要，也是推動房地產市場良幣驅逐劣幣的必經之路。但從短期來看，政策從嚴會對房地產企業經營帶來一定的壓力，而這主要體現在融資方面。
今年以來，關于房地產方面的融資監管條例陸續出臺，政策性的文件頻繁發布。
7月12日，發改委發文再添海外融資限制，要求房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，在海外債務的債務規模、期限情況、信息披露、資金用途、負債結構等方面也有諸多管控。
7月29日，央行會議提出，要加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。
融資收緊，對于房地產企業而言主要體現在擴張速度放緩，持續經營現金流壓力較大。今年年中，國家統計局發布了《2019年1-7月份全國房地產開發投資和銷售情況》。2019年1-7月份，全國房地產開發投資72843億元，同比增長10.6%，增幅持續收窄。另外，受政策、融資環境等影響，竣工面積和商品房銷售面積同步下滑。整個房地產開發投資、土地置購都呈較為明顯的回落態勢。
然而對于房地產企業而言，土地儲備通常被看作是一家房地產公司的未來產能，要想實現進一步發展，就必須保證一定的土地儲備。可巧婦難為無米之炊。融資環境的收緊成為阻礙房地產企業融資的關鍵因子。因此，很多區域性地產龍頭紛紛選擇上市就成為必然。
新力、天保捷報傳來：地產IPO先發者是否具備示范意義？
談到上市，不可避免的就要談到估值。如果說這些房地產企業上市有什么大的顧慮，我想應該就是估值問題了。
誰不想獲得一個好的估值，在過去在很長一段時間，房地產企業高速發展，投資收益率較高，回收資本金的再投資利潤可觀。廣大房地產企業的凈資產價值普遍都比較高，資產產生利潤或者凈現金流的的能力比較強。PE、PB或者NAV，無論采取哪種市值評估方式房地產企業大都能獲得不小的資本估值。
然而如今看來，從產業發展生命周期的角度來看，房地產行業目前的一個明顯特征就是行業增速下降，野蠻生長時的紅利期已經殆盡。
如今看來房地產開發類企業由快速發展階段上升至成熟階段，反應在資本市場的一個宏觀表現就是二級市場的估值中樞從高倍數狀態逐步下移，回歸至相對均衡的狀態，這時期選擇上市的企業，可能在二級市場很難像之前那樣獲得太高的估值。
然而，新力地產、天保集團的上市，似乎給其它房地產企業增添了不小的信心。
據有關資料顯示，新力擬發行約5.29億股，發售價為3.98港元/股，募集資金約19.64億港元，最終市值達139.41億。而規模相比新力小一些的天保集團，首次掛牌開報2.5港元，平價開盤。股價高收2.63港元，低收2.39港元，最終以2.57港元收盤，上漲2.8%。該公司總市值超20億元。
而這似乎也在表明，對于房地產行業市值評估而言，行業長期的確定性似乎要高于短期行業的周期性。
與房地產發展強關聯的要素有哪些？在筆者看來，主要是人口、城鎮化。
從城鎮化的角度來看，據國家統計局發布的數據，從1978年至2018年，全國總人口增長1.5倍，而城鎮人口增長4.8倍。然而，與發達國家，我國城鎮化水平還有較大的提升空間。
而國務院發布的《國家人口發展規劃(2016~2030年)》中提出，2030年我國的城鎮化率目標為70%。而這也意味著房地產行業在未來還有極大的上升空間。
從人口的角度來看，二胎政策的開放對于行業的影響是深刻的。放寬二胎政策以及年輕人結婚需求增多等人口社會學方面的影響也會對未來房地產銷售起到推動作用。
從這些維度來看，再參考新力們的經歷，房地產企業上市似乎應該能取得一個不錯的結果。
然而凡事皆有例外，不能一概論之。
新力地產、天保集團本身自己也有一定的可取之處，在現金流、負債等方面表現穩健，這些基礎要素無疑為它們市值加了不少分。對于其它企業而言，要學會自省，把那些最本質的東西做好，不只是為了迎接上市的需要更是面對行業競爭的必然選擇。別人的經歷終究是別人的，借鑒意義真的不大。（ps：財經向善原創稿件，訂閱號ID：hlwdnexs，商務轉載合作聯系：15638400700，轉載保留版權信息違者必究。）
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