拼“命”賺錢的自如，良心不會痛嗎？金融
2019-05-16 15:35
長租公寓品牌自如出租的房屋存在空氣質量問題，長租公寓市場就是如此，而這種互聯網長租公寓的出現。
還是熟悉的配方，還是熟悉的味道。
長租公寓又出負面了，這對于公眾而言似乎多少有些見怪不怪的感覺，而這次的導火索居然還是自如甲醛房。據最新一篇報道顯示，江蘇的陳女士一家去年6月通過自如租房，入住4個月后，2歲半的兒子患上了白血病，100天后病故。經檢測，其所租房屋甲醛超標。
這早已經不是自如第一次被曝出“甲醛房”的問題，早在去年，一位杭州阿里巴巴總部職工就通過自如租住了杭州濱江區的房間后罹患急性白血病，隨后于2018年7月13日病情惡化去世。其妻子對自如房進行檢測，結果是：甲醛超標。
自如方面表示：
租戶安全問題頻發，自如儼然成為了一名“慣犯”？
公說公有理，婆說婆有理。這起事件誰對誰錯，政府機構尚未作出明確表態。但是為什么又是自如？為什么老是自如甲醛問題？
安全生產中有一個著名的“海恩法則”：每一起嚴重事故的背后，必然有29次輕微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隱患。
筆者梳理了發現，最近每年都會因甲醛超標影響健康而與自如發生糾紛的事件實在是太多太多。
中新經緯客戶端文章顯示：2018年8月，陸續有多名租客反映，長租公寓品牌自如出租的房屋存在空氣質量問題，租客們或多或少都出現身體異樣。該事件報道后，引起廣泛關注，自如公司也給出改進方案。記者近日在中國裁判文書網上查詢得知，數起租客因室內空氣質量問題起訴自如公司的案件中，退還房租、押金、服務費的訴請得到了法院支持。
2018年9月，自媒體“呦呦鹿鳴”發布的一篇文章：《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》。文章稱，今年入職阿里的王某因患急性髓系白血病，于7月13日病情惡化去世，而生前王某所住的自如房子被檢測出甲醛超標。
2016年3月，租住在大興區舊宮自如房的劉志儉通過檢測機構對其房屋進行空氣質量檢測，結果顯示其臥室甲醛含量每立方0.13mg ，國標每立方米≤0.10mg；總揮發性有機物TVOC 每立方米0.72mg，國標為每立方米≤0.60mg。劉志儉懷孕的妻子在其租住自如房期間被檢查出白血病，不得不將6個月的胎兒引產。
2016年7月13日，北京某醫院的女醫生李華通過自如APP在北京市海淀區北蜂窩路22號租了一套房子，隨后發現房間里有異味感到身體不適。李華把情況反映給了自如公司。2016年8月30日，中環華信環境監測公司對李華租住的房屋進行了環境檢測，檢測報告顯示，臥室內確實存在甲醛超標問題。
2017年11月，租住在北京昌平區自如房的租客在入住后感到身體不適，到醫院就診，被告訴患上急性支氣管炎，可能是甲醛中毒。租客隨后委托一家專業的室內空氣檢測中心對房間進行甲醛濃度和TOVC濃度檢測。檢測結果顯示上述兩個指標濃度超標。
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如果是順風車發生的一系列丑聞案件還可以怪罪滴滴監管不力，負有連帶責任的話。那么對于這類甲醛超標事件致人罹患重病的事件來說，自如就是案件的第一兇手。俗話說，只有再一再二，沒有再三再四，如今的自如，儼然已經了成為了一名唯利是圖、臭名昭著的慣犯。
其實，自如并非個例，蛋殼公寓也曾爆發過類似事件：3月16日，針對浙江經視報道的“蛋殼公寓裝修完第二天上架 銷售員：公司這么大，賠一個死人的錢還是賠得起的”
互聯網思維惡果：規模化原罪引發產品與管理的弊病
近幾年來，很多風口都讓我們見識到了“羊群效應”的威力。一旦哪個領域有著切實存在的痛點需要解決，就意味著存在著潛在的商機；如果政策上再有所支持，那么毫無疑問各路玩家都會蜂擁而至，而長租公寓無疑就是這么一個行業。
隨著樓市調控力度不斷加深，以及房地產市場競爭的不斷加深，地產開發業務風光不再，因此整個地產行業需要去發掘新的增長點。房地產行業已經增量市場轉為絕對的存量市場。資料顯示，目前一線城市房屋的空置率是22%，二線城市是24%，三線城市達到了26%。
在這樣的背景下，盤活整個二手房的存量資產不僅僅是時代的需要，在政治上也是一件正確的事情。
事實也的確如此，在房產調控政策不斷加碼、房市進入冰凍期之時，圍繞租住房市場的改革政策卻不斷密集出臺。從2015年開始，有關長租公寓的政策紅利就不斷釋放，出臺了一些列文件專門扶持租房租賃產業鏈的發展，并明確了加快機構化、租賃專業化這一明確的發展方向。
2015年11月19日，國務院辦公廳《加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，主要內容：公寓首次納入生活服務業。
2016年5月17日，國務院《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》：允許商改租，水電氣按居民標準；允許住房改造為租賃房。
2018年各地發展住房租賃市場的相關實施方案和細則密集出臺，大力推動住房租賃市場發展，將中央部署進一步落地實施。綜合來看，政策發力點主要在供給和需求兩端，多種渠道增加租賃住房供應，多種方式鼓勵、支持居民租住需求。
從需求端看，傳統的租房市場痛點十分明顯。具體來說，傳統的租房模式，從本質上看，是租戶找房子、房東找房客，相當于C2C模式。在這樣的模式之下，缺點十分明顯。一方面，租戶與房東在信息存在著地位上的不平等，因此租戶常常會被房東“各種坑”。另一方面，租戶要實地尋找地點和價格適當的房源，還可能面臨房東提前解約的和隨時提價的風險。從房東的角度看，房東也面臨租戶隨時走人，導致房屋出現長時間空置的風險。
而這種互聯網長租公寓的出現，則將租房這種零售式、碎片化的交易變成了一件集中式的生意。對于租客來說，不僅僅在價格上更加透明，居住條件相比以往也更加優渥，更重要的是不用再考慮房東要提前解約的風險。而對房東來說，交給專業的長租公寓打理也避免了房屋的空置成本與維護費用，輕輕松松獲得穩定的收益。
政策上的積極響應加上需求端旺盛，長租公寓自推出之日就一直被置于風口浪尖的地位。對金錢有著高度敏感性的資本自然也不肯放過這片有著極大需求的市場。即使是在2018年，也有自如、優客逸家、青客公寓、蛋殼公寓等多家企業順利拿到大額融資。
雖然資本的到來給了長租公寓的蓬勃發展提供了旺盛的動力，但風險投資的代價也是極為昂貴，一些長租公寓拿到錢以后，為了迎合資本，一昧的擴大規模，最終運營、財務管理的能力沒有匹配上，為日的行業亂象甚至是破產、倒閉埋下了伏筆。
在筆者看來，對于長租公寓公司來說，如今的負面不斷很大程度上是由于互聯網2C產品開發的慣性思維弊端。
不同于2B類產品定位、用戶需求都非常清晰。2C類產品很難有一個“普適”的標準和訴求，產品的受歡迎程度影響因素會有很多，這也是為什么大數據畫像描繪存在巨大價值的原因所在。所以說，2C類的產品經理根本就很難清楚產品定位與用戶定位。
然而雖說可能很多細節問題都亟待解決，但是商業競爭唯快不破，以往很多“風口”的生長邏輯都是快速鋪墊產品搶占市場，占領先發優勢。在行業發展后期再進行完善和升級。畢竟修修補補，迭代升級已經成為很多2C類項目在野蠻生長過后一直在做的事。
這一時期的產品，被稱作MVP（最小可行產品）。硅谷創業家Eric Rise有一著作名為《精益創業》，書中創造性的提出了“精益創業”這一理念，其核心思想就是在開發產品時先做一個簡單的原型，也就是最小可行產品，然后通過測試并收集用戶反饋不斷進行迭代升級，最終形成了完全適應于市場、被用戶廣泛接受的產品形態。
長租公寓市場就是如此，缺陷的產品，不完善的管理，隨著產業的深入這些問題也會逐漸放大開來，這才有了甲醛房的出現，管理方面其實也同理，行業是個年輕的行業，百廢待興，很多管理方面、工作人員素質方面也是參差不齊，因而類似于“賠得起死人”這樣的事情出現，給人驚訝的同時似乎也是意料之中的事。
最小可行產品模式之下，回歸產品本質才是解決方向
有些產品可以一邊進行市場推廣一邊進行完善，然而有些領域卻不適合，這也是“mvp”產品的局限性所在。在過去一段時間，不問盈利、先搶房源是很多長租公寓領域玩家的選擇。但盈利問題牽扯到企業的生存，熬得住的就堅持到了現在，熬不住的，就是能走向死亡。
相比較于簡單、粗暴的互聯網思維，長租公寓的經營更像是一個走在鋼絲繩上的舞者，需要在擴張與管理上取得平衡。跑得慢，逐漸就會被市場邊緣化。跑得快，容易摔大跟頭，長租公寓更加考慮管理者的運營能力。
面對行業負面新聞的不斷，這時就必須要能出現能夠引領行業標準，做出一些差異化改變的長租公寓企業，才能徹底扭轉一直以來長租公寓的負面形象。在互聯網江湖(VIPIT1)團隊看來，不妨可以考慮以下兩個方面。
首先，徹底實現輕資產化運營。目前大多數長租公寓的商業模式是先把未來十年房屋的租金收益權一次性打包給房東，然后對房屋進行裝修、改造升級，并提供一些增殖服務，通過這些溢價來收取比市場價稍高的房租，以此實現盈利。
在這樣的商業模式下，仍然需要大量的現金來收購房源，并沒有真正做到互聯網“輕資產”運營的模式。
互聯網江湖(VIPIT1)團隊認為，長租公寓不妨采取輕資產的方式運營，從“二房東”變成真正的運營方。比如，長租公寓與房東簽訂托管合同，只提供日常維護、拉客，然后抽取服務費的模式。在這樣的模式下，長租公寓既不用耗費更多的現金流收購房源，房東也不用擔心各種運維成本、以及房屋空置的損失,躺著賺錢就行。如此一來，整個行業生態或許會更健康。
其次，還是要明白長租公寓的核心競爭力究竟是什么？長租公寓的優勢在于品質和增值服務。如果真想做到“長租”，盤活整個房地產市場，就必須打造一個符合租客預期，甚至超出租客預期的家。
面對消費升級的浪潮，租客在居住上也越來越追求智能化、差異化的租住產品，這就要求長租公寓經營者在產品設計和服務上要多下功夫，做好差異化運營、積極挖掘公寓的產品特色。
比方說，在客廳、臥室披上地毯，墻上掛上一些世界名畫，瞬間整個房屋都變得高大上，而且這些東西每個花費不超過百元，這根搶購房源所支付的溢價比起來，簡直是是九牛一毛。與此同時，長租公寓必須提高改造與驗收標準，裝修之后也需檢查甲醛含量，未達標準不予出租。通過嚴格的驗收以減少違規或者安全事件的發生。
正如千團大戰之中的美團一樣，當別人都在燒錢，搶占市場時，美團手握巨資，卻在研究每個客戶的哪些渠道，消費次數怎么樣，渠道引流性價比怎么樣，把消費者放在第一位，控制好自己的現金流，等別人把錢燒沒了，再進場收拾殘局。所以，有時先下手并不見得就強，反而往往成了先烈。
所以，在互聯網江湖團隊看來，2019年的長租公寓還會是一個洗牌的過程，現金流良好、服務優良公司會收獲越來越多的口碑，而前期盲目收購房源、資金鏈一直緊張的公司則很有可能為他人做嫁衣裳，竹籃打水一場空，最終被前者收購。
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