租房金融 站上風口還需大智慧金融
金融機構的如意算盤打對了嗎？放眼望去，租房時代使得金融機構面臨完全不同的生態。
金融業介入租賃市場速度之快，超出預期。包括中國建設銀行、中信銀行乃至銀聯在內的大型金融企業或相關支付平臺與房企或地方職能部門簽署合作協議，提供金融支持并加速租賃市場發展。
“房住不炒”的調控綱領下，發展租賃住房建設，已成為不可逆轉的市場趨勢，中央和地方租房新政頻出，住建部選取12個城市作為住房租賃試點，特別是“租購同權”和集體土地新建租賃住房政策，引爆中國租房時代。鏈家的報告顯示，中國房屋租賃市場規模2020年為1.6萬億元，2025年為1 .9萬億元，2030年會超過4萬億元。
租賃市場巨大，儼然成為金融機構兵家必爭之地。推動租賃市場發展的主要金融要素正在形成：企業端的金融支持、個人端的消費信貸支持、項目層面的資產證券化與退出機制等，有望逐步確立貫穿租賃業務開發—運營—消費—退出全產業鏈的金融支撐體系。
自商品房改革以來，金融業與住房融資的發展已經榮辱共生。金融業向房地產業注入資金，存在于房地產生產、分配、交換的各個環節，像血液一樣滲透到房地產業的各個方面，并通過循環流動維護房地產經濟活動的正常運行。2017年9月末，個人住房貸款余額21.1萬億元，占中國全部貸款的比例接近18%。與此同時，住房信貸逐漸成為銀行資產中的“安全墊”，并為銀行貢獻了相當的中間業務利潤。隨著中國步入“租房時代”，金融業自然希望續寫這一輝煌。
然而，金融機構的如意算盤打對了嗎？放眼望去，租房時代使得金融機構面臨完全不同的生態。
從市場環境看，租賃市場前景廣闊，但賺錢模式仍是困擾所有參與者的最大問題。長期以來住房租賃市場之所以缺少足夠有影響力的企業出現，就是因為盈利難度過大。現在一二線熱點城市的土地價格較高，從而導致了企業的租金回報率其實是遠低于其地價成本的，在地價成本拉高房價成本的情況下，租賃資產的持有者其實有著較大的盈利難題，這是租賃市場發展的一個根本性矛盾。目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，僅靠商品房出租不可能建立盈利模式。盡管租賃行業企業在最近兩年有所增加，并且吸引了資本市場的注意，但經過兩年來的實際運營，這些項目大多數已淪為實驗品，后續的盈利預期微乎其微。租賃企業的盈利模式一直是困擾租房規模化發展的瓶頸。
從融資環境看，金融機構面臨長期資金沉淀的難題。雖然商業銀行進入住房租賃市場相對而言的資金成本沒有那么高，但是從長期來看，銀行也是有著較高的資金成本，尤其是在吸儲難度較大的今天，商業銀行的資金壓力也不容小覷。
從客戶服務看，租房客戶大多為長尾客戶，這并不是銀行等金融機構擅長的。而以阿里、京東為代表的互聯網巨頭爭相參與地方租賃平臺建設，紛紛宣布進入租房分期市場，試圖將電商的成功經驗復制到租房領域。目前，金融機構推出的租房金融產品也反映出這一特點。比如，產品準入門檻較高，對中低端客戶市場覆蓋不足。租房貸款對于客戶準入要求較為嚴格，在產品設計上對借款人條件、用途范圍、收入佐證、申請材料、擔保方式等方面要求較同業嚴格。
而對于目前各類機構競相拓展的中低端長尾客戶，則缺乏相應的產品和服務。這種目標客戶的高端化和產品覆蓋的局限性在很大程度上限制了租房金融業務的長期發展空間。再如，產品設計靈活性較差，與客戶需求的契合度有待提高。以某大型銀行推出的“按居貸”為例，為租戶提供純信用貸款用于租房信用卡客戶，這與銀行的信用卡專項分期產品類似，產品好比左手倒右手。相比而言，互金平臺更為親民，也更具靈活性。以阿里為例，具備一定消費信用的用戶，就可以免掉租房押金，而租房的整體程序可以和租金融資高度結合，提高了交易效率。而百度金融與租了么合作推出產品“租了么錢包”正式上線，不同于傳統租房押一付三等模式，此次將推廣房租分期月付消費模式。
綜上而言，如何玩轉租房金融業務，考驗著傳統金融機構的大智慧。未來租房金融之間的競爭比較殘酷。放款速度、利率高低、額度大小、用戶體驗、風險敞口大小都將是爭奪客戶的關鍵。金融機構要與時俱進，做好房地產金融的轉型升級與業務創新。
租房金融還處在發展初級階段，一個突出表現就是金融工具的品種構成過于單一。為此，必須將完善和創新金融工具當成當前的迫切任務。具體而言，可采取的措施有三點：一是，抓住客戶痛點進行產品創新，深入分析自身所在市場，打造核心競爭力；二是，“快”“準”切入垂直市場，搶先占領細分市場的渠道資源；三是，解決運營中所有低效率環節，降低成本，并將優化節省下來的開支傳遞給客戶，讓客戶用更低的價格享受金融服務，提高競爭力。
如果租房金融產品與客戶消費場景銜接不緊密，則產品和服務的應用性將大大削弱。金融機構可以借鑒消費金融業務的成熟發展經驗，將租房金融業務融入廣泛的消費場景中，將業務延伸至系列租房金融服務。比如在O 2O模式之上再引入互聯網金融、信用體系這一跨界模式，為業主和租客提供更多的金融理財和生活服務類增值服務，并打造基于信用和互聯網金融的全新租房生態圈。還有，在租房整個交易鏈條里，涉及業主、租客、職業房東、供應鏈商家，相關金融機構既可能是資金需求方，也可能是資金供給方，如果圍繞這些交易主體的資金需求場景進行產品設計，既有消費金融，也有供應鏈金融，還可以開發出眾多金融衍生品。
【來源： 南方都市報】
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